Оспаривание сделок с недвижимым имуществом

В действующем законодательстве имеются как общие нормы и основания, по которым сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными, так и специальные нормы и основания, которые могут быть применены только в специфических условиях, например, в процедуре банкротства.

Общие нормы права, касающиеся недействительности сделок содержатся в Гражданском кодексе РФ.

При этом следует особое внимание обратить на то, что нормы, регулирующие вопросы недействительности сделок претерпели существенные изменения в 2013 году и правовое регулирование в отношении абсолютно одинаковых сделок может отличаться в зависимости от даты ее совершения. В отношении сделок, совершенных до внесения изменений в закон, действуют старые нормы, а в отношении новых сделок, совершенных после 01.09.2013г, применяются новые правила.

Гражданским кодексом предусмотрены следующие основания недействительности сделок, которые могут сопутствовать, в том числе купле-продаже недвижимости:
 

• - сделка, нарушает требования закона или иного правового акта. Например, судом признана недействительной сделка по купле-продаже здания склада без земельного участка, на котором расположен склад. Запрет такой продажи прямо предусмотрен законом:  п. 1 ст. 28 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст.552 ГК РФ.
• - мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Так, по иску службы судебных приставов или кредитора, может быть оспорена сделка по продаже должником недвижимого имущества, если эта продажа осуществлялась лишь для создания видимости отсутствия у должника имущества.
•  - притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. Например, оформление договора дарения квартиры, с целью скрыть реальную договоренность о продаже квартиры.
• - сделки, совершенные несовершеннолетними и сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным в следствие психического расстройства или ограниченно дееспособными. Сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
• - сделка, совершенная юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности. Например, решением суда признана недействительной сделка по продаже недвижимого имущества (торговые павильоны), которое являлось единственным недвижимым имуществом общества «Центральный рынок». Общество "Центральный рынок" фактически лишилось возможности осуществлять сдачу внаем собственного нежилого недвижимого имущества для организации универсального рынка, указанной как основной (и единственный) вид экономической деятельности согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц.
• - сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом. Например, уставом юридического лица предусмотрено обязательное согласование с участниками этого юридического лица сделок по отчуждению основных средств (в том числе недвижимого имущества). Указанная процедура при продаже соблюдена не была и суд, по иску участников юридического лица признал такую сделку недействительной.
• - сделка, совершенная от имени юридического лица, представителем, у которого полномочия на совершение такой сделки отсутствуют. Например, сделка, совершенная руководителем филиала компании, при этом положении о филиале или в доверенности совершение таких сделок руководителем филиала запрещено.
• - сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения. Например, покупатель не знал, а продавец не сообщил о наличии на продаваемом земельном участке ЛЭП и линии газопровода, наличие которых существенно ограничивает возможности использования земельного участка. Суд по требованию покупателя, признал сделку недействительной.
• - сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
• - сделка совершена с целью, противной основам правопорядка или нравственности. Применение этого основания достаточно редко в судебной практике. Для применения таког основания необходимо, в частности, доказать, что сделки нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои.

Специальные основания, например, предусмотрены законом о банкротстве и подлежат применению  только в процедуре банкротства. В целом эти основания сводятся к тому, что должник в пределах определенного периода до процедуры банкротства или уже находясь в процедуре банкротства каким-то образом избавлялся от своего имущества, либо передавал в счет долга свое имущество только избранным (приближенным) кредиторам, оставляя других кредиторов ни с чем.

К таким сделкам относятся:

• - сделка с неравноценным встречным представлением (например, продажа по заниженной стоимости);
• - сделка, совершенная с целью причинения вреда кредиторам,
• - сделка должника, влекущая за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

Последствия признания сделки недействительной:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Например, если сделка была оспорена до ее реального исполнения, т.е. до передачи недвижимого имущества, то в результате признания ее недействительной обязанность по передаче имущества отпадает.

В случае, если оспаривается сделка банкрота, то тут последствия для другой стороны сделки могут быть более тяжелыми.
Общие последствия те же самые – возврат всего исполненного по сделке в конкурсную массу банкрота.

Что же будет, например, с теми деньгами, которые заплатил приобретатель имущества по оспоренной сделке? Ведь имущество приобретатель возвращает, неплохо было бы получить обратно деньги, уплаченные за него. Но не так-то все просто. В соответствии с положениями Закона о банкротстве в этом случае, бывший приобретатель имущества (при условии возврата имущества или его стоимости в конкурсную массу) становится обычным кредитором должника. То есть, он не получает обратно «живые» деньги, он получает только право требования к банкроту, включается в реестр кредиторов и возможно получит какую-то часть от стоимости реализации конкурсной массы должника.

В нашей практике нам встречаются случаи, когда кредиторы и действующие с ними заодно арбитражные управляющие, злоупотребляют теми возможностями, которые дает им Закон о банкротстве, и пытаются оспорить сделки, которые в реальности были совершены сторонами добросовестно без намерения укрыть имущество или причинить вред кредиторам. В результате добросовестные контрагенты, которым «посчастливилось» совершить какую-либо сделку с предприятием, которое впоследствии стало банкротом, вынуждено защищаться в арбитражном суде и рискует понести убытки.

Защита интересов добросовестного приобретателя:
По общим правилам наличие добросовестности со стороны приобретателя защищает его интересы. Например, у добросовестного приобретателя имущество может быть изъято только в следующих случаях:

• - имущество передано безвозмездно;
• - выбытие имущества из владения собственника помимо его воли (например, в результате хищения).

Права лица, которое считает себя собственником имущества, отчужденного неуправомоченным лицом, не подлежат защите путем удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки к добросовестному приобретателю.

Зачастую при оспаривании сделок, не имеет значения добросовестно вел себя приобретатель имущества или нет. Так или иначе применяются последствия недействительности сделок. Это применимо к сделкам, признанным недействительными в процедуре банкротства.

Но в некоторых случаях, наличие добросовестности приобретателя имущества существенным образом влияет на защиту его интересов.

Например, если сделка оспаривается в процедуре банкротства как сделка, совершенная с целью причинения вреда кредиторам, то если приобретатель имущества докажет, что ему не было  и недолжно было быть известно о такой цели, преследуемой продавцом, то в признании сделки недействительной будет отказано.

При этом суд при оценке обстоятельств дела достаточно формально подходит к этому вопросу. Так суд будет считать, что приобретатель имущества знал о цели продавца причинить вред кредиторам, если приобретатель имущества признан заинтересованным лицом, либо если он знал или должен был знать (например, из сообщений в СМИ) об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Согласно Закона о банкротстве сведения о ведении любой процедуры банкротства подлежат обязательному опубликованию. В связи с этим при наличии таких публикаций в случае оспаривания сделок, совершенных после этих публикаций, надлежит исходить из следующего: если не доказано иное, любое лицо должно было знать о том, что введена соответствующая процедура банкротства, а значит и о том, что должник имеет признаки неплатежеспособности
Из этого следует вывод, что защита интересов добросовестного приобретателя заключается в доказывании в суде своей добросовестности. НЕ стоит пускать все на самотек и уповать на то, что, по-вашему мнению, вы добросовестная сторона и этого достаточно для вашей защиты. Здесь не действует широко известное правило уголовных процессов «человек невиновен, пока не будет доказано обратное». Зачастую, недобросовестность участников оспариваемой сделки изначально предполагается и действительно добросовестной стороне необходимо приложить массу усилий, чтобы доказать свою добросовестность.